北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

(相關(guān)資料圖)

Q:

我家倆娃，均已經(jīng)上學(xué)。目前持有夕照寺西里小兩居一套，華騰園大三居一套。因?yàn)橥抟呀?jīng)都上學(xué)，想將夕照寺西里小兩居改善一下。

1）龍?bào)w片區(qū)本次幼升小，100+調(diào)劑到景泰，對(duì)夕照寺房子影響會(huì)比較大嗎？這個(gè)影響將持續(xù)多久？換房操作何時(shí)執(zhí)行為佳。

2）預(yù)算1100，附近小區(qū)好的夠不著，壞的看不上。因?yàn)榱硪惶追孔釉谌A騰園，所以想往一起換。因?yàn)橥拊邶報(bào)w上學(xué)，所以為上學(xué)近考慮，置換后，以租養(yǎng)租，最近5、6年內(nèi)還住在附近。您覺得這個(gè)安排是否合理？

3）對(duì)于雙井，您有推薦小區(qū)嗎？合生國際，cbd，a派？

4）還考慮換左安漪園的110+小三居，您覺得3）和4）兩個(gè)選擇哪個(gè)更優(yōu)選？5）基于您的經(jīng)驗(yàn)，是否有其他我們未想到更合理方案？

A：

1、有影響未必多大，或者說不至于單獨(dú)影響夕照寺。就算明年也是入學(xué)高峰，但調(diào)劑的學(xué)校大概率就不是板廠培新了，輪著來。不過小升初前外和96的比重加大，至少都不是利好吧，所以有可能讓龍?bào)w整體的溢價(jià)率降點(diǎn)兒。

影響持續(xù)到2025年唄，孩子少了也就沒必要調(diào)劑了。但未必是龍?bào)w直接漲溢價(jià)，也有可能是其他學(xué)區(qū)降溢價(jià)率，這樣也是拉平。

既然用完學(xué)位了就提前換唄。今年是肯定不會(huì)有利好了，明年也夠嗆，后年孩子是肯定減少，那拖著就沒什么意思了。

2、華騰園一起換，沒什么不合理的啊。本來挺好的小區(qū)，就是塔樓不太受追捧了，前些年和富力城的價(jià)格差還不大，現(xiàn)在逐漸有些落后了，從投資角度換了合適。

3、雙井不用推薦，找當(dāng)?shù)刂薪榫托校焚|(zhì)好的小區(qū)都行，板樓戶型好的為主。

4、如果是我的話肯定換雙井。左安漪園那就賭學(xué)區(qū)了，今年體小的沒什么調(diào)劑的，明年看吧。過了高峰期看政策，有利好就能不輸，沒政策就看運(yùn)氣了。一般不太建議，賭贏了也就是不輸，風(fēng)險(xiǎn)和收益不太對(duì)等。而且還得降低居住的性價(jià)比和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，圖什么呢？

5、這沒什么想不到的方案。明擺著的情況誰都知道，就看自己怎么判斷了。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問預(yù)算1100，首房首貸在海淀五一小學(xué)方圓3-4公里范圍，不考慮非得學(xué)區(qū)房，只是圖上學(xué)近，周邊配套生活方便。建議買個(gè)歐洲公館兩居，樂府江南兩居，還是豐臺(tái)大成郡品質(zhì)3居好些？還是買新房龍樾天元的，華曦府呢？哪個(gè)盤的未來溢價(jià)空間還能漲點(diǎn)，不會(huì)貶值。

A：

1、這買房的目的到底是什么?。恳簿褪切枨笫鞘裁?，學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房不是同一種產(chǎn)品，溢價(jià)方面本來就有很大差距。

2、簡(jiǎn)單說吧，如果有上學(xué)需求就買海淀的，歐洲公館的學(xué)區(qū)更熱門，雖然是五一歐洲學(xué)區(qū)也不錯(cuò)。保值在之前算中等，基礎(chǔ)價(jià)值基本沒落后大盤吧，溢價(jià)率也中等。樂府江南是永定路學(xué)區(qū)，不算熱門，對(duì)口圖強(qiáng)二小，溢價(jià)率略低，保值算不錯(cuò)的，至少不落后。

沒學(xué)位需求再說豐臺(tái)的，大成郡自住為主，不過這種小區(qū)在豐臺(tái)有些錯(cuò)配了，品質(zhì)挺好，投資角度不算多強(qiáng)。

3、未來的溢價(jià)空間哪個(gè)漲，都?jí)騿?。學(xué)區(qū)房只能說在明年信息采集之前不會(huì)降，但過了高峰期說不好，如果沒有政策鼓勵(lì)的話就大概率受影響。豐臺(tái)的沒溢價(jià)，也不會(huì)成為學(xué)區(qū)房，這地段兒不可能漲出溢價(jià)。

4、新房我不熟，不方便點(diǎn)評(píng)人家，這咨詢渠道商或中介吧，他們賣房的更專業(yè)。

5、我建議還是再考慮一下吧，感覺是剛有買房想法吧？一般沒這么比較的，相當(dāng)于想買輛車，問奧迪金杯和特斯拉哪個(gè)合適？不太好放一塊兒比。

僅供參考。

三

Q:

家庭有一套兩居室位于望京花家地，孩子2024年上學(xué)，計(jì)劃買西城，方案有兩個(gè)。方案一：已有住房不賣，手頭資金320w左右，買月壇半地下，大概預(yù)算500w左右，快進(jìn)快出，兩年后出手。方案二：展覽路學(xué)區(qū)，賣已有住房，首付大概550w，兩居室預(yù)算750w左右。

困惑：月壇的半地下流通性不知道怎么樣？作為學(xué)票用，將來能虧點(diǎn)出手也能接受，就當(dāng)上學(xué)的費(fèi)用。本人傾向于方案一，買月壇半地下，想聽聽您的想法。

A：

1、半地下的流通性，肯定好不到哪兒去唄。入學(xué)高峰期的時(shí)候還相對(duì)好些，2024年只能說未必太差，畢竟2025之后才是確定的低谷期呢。

2、確定了就買半地下唄，我覺得不至于流動(dòng)性太弱，估計(jì)也就10%的影響吧，折算下來跟過去的擇校費(fèi)差不多，不算吃虧。這問問當(dāng)?shù)刂薪榘?，看看現(xiàn)在的成交周期長(zhǎng)不長(zhǎng)？如果不算長(zhǎng)，那就算周期翻番，價(jià)格影響也就10%。

僅供參考。

四

Q:

京籍，有三套房，兩套目前是和老人相鄰住著，為的是方便照顧他們，但是房齡老沒電梯，老人不同意改變現(xiàn)狀所以沒法做改變。二環(huán)內(nèi)有套一居學(xué)區(qū)房（有電梯）回遷房，出租狀態(tài)。原想過幾年賣掉學(xué)區(qū)房，添點(diǎn)錢換套社區(qū)環(huán)境和管理好的100平左右的兩居電梯房養(yǎng)老住。目前學(xué)區(qū)房大概能賣530左右，手里有約200萬。孩子在國外不用考慮他房子問題。

請(qǐng)教章哥兩個(gè)問題：

1、現(xiàn)擔(dān)心學(xué)區(qū)房過兩年會(huì)降溫，不知要不要現(xiàn)在趕緊出手學(xué)區(qū)房換成品質(zhì)好些的小區(qū)房產(chǎn)保值。哪怕錢不夠先換個(gè)小面積的兩居，將來錢調(diào)開了再換合適面積的，還是等著以后一次到位？

2、如果現(xiàn)在就換，目前有幾個(gè)選擇方向不知哪個(gè)合適些：a.望京慧谷陽光；b.雙井的富力城；

c.北五環(huán)外的拂林園（環(huán)境一般）。主要考慮的是保值，以便再調(diào)換時(shí)可以省些勁兒。另擔(dān)心現(xiàn)在不換手里現(xiàn)金貶值，將來更不夠用了。

A：

1、學(xué)區(qū)房肯定會(huì)降溫啊，今年京籍幼升小的17萬，而去年出生的才7.5萬。參考現(xiàn)在的幼兒園吧，前幾年都是連夜排隊(duì)，現(xiàn)在多數(shù)都招不滿了。需求少了，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)部分大概率會(huì)受影響，未必直接降價(jià)，但對(duì)比非學(xué)區(qū)房有可能漲的慢，逐步降低溢價(jià)率。

2、從板塊講這仨就是這么排序，首選望京，但最好選擇房齡新的。富力城肯定不落后，拂林園就算了，自住更合適，投資角度的話板塊和小區(qū)都不占優(yōu)。

僅供參考。

五

我想咨詢是不是應(yīng)該賣房。我現(xiàn)在工資9千房貸8千，三年里失業(yè)四次。而我也是已經(jīng)40歲了，從體力到資源都沒有優(yōu)勢(shì)了，無存款，再要失業(yè)只要超過三個(gè)月恐怕就撐不住了。我這套房是2016年買的老破小，當(dāng)時(shí)總價(jià)300貸款130w，現(xiàn)在能賣360左右?？扇绻u掉拿著200多萬在哪兒能買到兩居室呢？我妻子在北新橋國企工作，到手7千，但車貸還有兩千明年還完，孩子初中上學(xué)補(bǔ)課每月至少二三千，加上生活費(fèi)完全沒有結(jié)余。真想賣掉房子租房住，這樣能節(jié)省不少錢。

補(bǔ)充：上次是去年夏天失業(yè)的，三個(gè)月找不到工作，天氣很熱我也不敢待在家里，怕妻子看了鬧心，就算是不吵架她也嘆氣，很難受。到現(xiàn)在工作還不到一年，但這家公司的業(yè)務(wù)也不穩(wěn)定，下個(gè)月很可能就要拖欠工資了。我的收入現(xiàn)在已經(jīng)減半，再拖欠的話真的沒法辦了。

再補(bǔ)充：房子我是真舍不得賣，一旦賣掉以后估計(jì)就在北京買房沒希望了。我來北京整整十八年了，妻子也十五年了，如果沒有房子的話將來孩子的生活也不穩(wěn)定，畢竟我們是有北京戶口的，非常的糾結(jié)。

再補(bǔ)充：我現(xiàn)在早飯不吃，中午飯也只敢買最便宜的，要不然1000塊錢真的在北京沒法生活。妻子這兩年沒跟我談過錢的事情，但我自己很有負(fù)擔(dān)，可40歲的人了不可能再有任何的機(jī)遇，也不敢轉(zhuǎn)行，那樣更沒有積累。如果再失業(yè)，我估計(jì)又得去商場(chǎng)圖書館待幾個(gè)月，家都不好意思待。中年生活是這么的沉重和卑微，這還是說我們父母都沒生病和要生活費(fèi)的情況下，一旦有事的話我們就更無助了。

……

唉，我是老章，這網(wǎng)友的問題我沒回，都是他一條一條發(fā)過來的。還有好幾條呢，讓人看的更無奈，中年男人的壓力可見一斑。

他其實(shí)不是找我咨詢什么，這種問題我也回答不了，只能是自己權(quán)衡，所謂咨詢也只是略作釋放心情壓力而已。

我做不出任何建議，也看不出他家有任何失誤的地方，但生活就是過得這么無奈。只能說這就是北京吧，普通家庭壓力山大。只能是站著說話不腰疼的勸他熬著，爭(zhēng)取熬下去，好日子都是熬出來的……

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！