來(lái)源：財(cái)話連篇Pro

宇宙第一大房企碧桂園，會(huì)是下一個(gè)恒大嗎？

01

【資料圖】

碧桂園，還是攤牌了

近一個(gè)月的時(shí)間，碧桂園都在傳聞和辟謠中度過(guò)。

大小楊出國(guó)了，畢馬威盡職調(diào)查，佛山工作組進(jìn)駐，盡管碧桂園一一辟謠，但資本市場(chǎng)卻風(fēng)聲鶴唳，碧桂園仍然遭遇股債雙殺。

大家之所以愿意相信傳聞，是因?yàn)檫@個(gè)劇本太熟悉了。當(dāng)初網(wǎng)上流出恒大懇請(qǐng)支持的文件，被極力否認(rèn)，最后還是走向了暴雷。再加上現(xiàn)在的房地產(chǎn)環(huán)境并不好，民營(yíng)房企的銷售額大跌，現(xiàn)金流都緊張。

當(dāng)然，碧桂園自身的一些動(dòng)作，也讓人生疑。碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江清倉(cāng)式減持碧桂園服務(wù)的股票，持股只剩0.11%。碧桂園董事會(huì)主席楊惠妍將手中碧桂園服務(wù)20%的股權(quán)，合計(jì)64億捐給國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì) (香港)。

在這個(gè)敏感的時(shí)刻，碧桂園高管又是減持套現(xiàn)，又是捐贈(zèng)股份，很難不讓人產(chǎn)生“轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)”的聯(lián)想。

8月7日，碧桂園地產(chǎn)表示提前兌付了一筆債券的本息，似乎帶來(lái)了一些信心。

但沒(méi)到8月8日，碧桂園直接攤牌了，表示仍未支付應(yīng)該于8月7日支付的兩筆美元債的票息。

按照外債違約的定義，到期未能支付，就算是違約，也就是我們所說(shuō)的暴雷。只不過(guò)美元債利息支付都有30天的寬限期，所以，碧桂園還有挽救的余地。

但資本市場(chǎng)依舊非常緊張，此消息一出，碧桂園再次遭遇股債雙殺，債券最高跌幅超過(guò)了30%，股價(jià)到收盤時(shí)跌了超過(guò)14%。

這兩筆美元債票息總共0.45億美元，這意味著碧桂園連這點(diǎn)錢都拿不出來(lái)，由此可見(jiàn)現(xiàn)金流有多緊張。

碧桂園公開(kāi)攤牌，無(wú)疑會(huì)加重其危機(jī)，畢竟今年還有多筆到期債券需要兌付。如果不及時(shí)輸血，碧桂園不排除步恒大的后塵。

02

地產(chǎn)優(yōu)等生怎么了？

論銷售規(guī)模和操盤金額，碧桂園都是第一大房企，即便是到了2022年，依然是第一，而且是連續(xù)6年第一。所以，碧桂園也有“宇宙第一大房企”的稱號(hào)。

在房地產(chǎn)行業(yè)，一般規(guī)模越大，杠桿就越高。但對(duì)比恒大，碧桂園算是地產(chǎn)優(yōu)等生了。銷售規(guī)模比恒大大，但負(fù)債卻比它低。

截至到2022年底，恒大總負(fù)債為2.44萬(wàn)億，碧桂園為1.43萬(wàn)億，恒大整整多了1萬(wàn)億。原因就是恒大盲目擴(kuò)張，擁有八大業(yè)務(wù)，做了很多跨界。碧桂園比較專注，除了做個(gè)機(jī)器人，做點(diǎn)投資，主要還是房地產(chǎn)。

自從三條紅線出臺(tái)后，第一波房企開(kāi)始暴雷，碧桂園也開(kāi)始優(yōu)化財(cái)務(wù)狀況，采取了一系列降本增效的措施，比如裁員，2022年碧桂園減少了3萬(wàn)多人，位居房企減員榜首位。還有高管降薪，碧桂園總裁莫斌年薪從1.9億下降至957萬(wàn)，楊惠妍從1576萬(wàn)下降至38.5萬(wàn)，其它高管也都是斷崖式降薪。

我們看到2022年末，碧桂園現(xiàn)金余額還有1475.5億元，算是比較充足，可為什么到今年就挺不住了呢？

說(shuō)實(shí)話，對(duì)于如此龐大的一家房企來(lái)說(shuō)，要維持運(yùn)轉(zhuǎn)，光靠降薪裁員遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還是要加大銷售回款和融資，才是解決問(wèn)題的根本。

但這兩方面表現(xiàn)都不好，在銷售端，出現(xiàn)了斷崖式下降，2022年銷售額為4643億元，同比下降38.81%，今年1-7月為1749億元，再次下降38.74%。

在融資端，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)非銀類融資4041.7億元，其中國(guó)央企發(fā)行占比近90%，民營(yíng)房企融資困難。

至于銀行類融資，去年12月，金融支持房地產(chǎn)16條出臺(tái)后，媒體報(bào)道碧桂園獲得10家銀行共3000億的授信支持。如今來(lái)看，這些錢并沒(méi)有到手，否則手握3000億，碧桂園根本就不慌。

就如旭輝董事長(zhǎng)林中所說(shuō)：融資不暢，銷售額疲軟，光讓還錢，哪家房企都吃不消。特別是碧桂園這樣的規(guī)模，一旦斷流，大批債務(wù)就會(huì)到期，很快就會(huì)拉爆。

03

禍根早已埋下

翻開(kāi)碧桂園的發(fā)展史，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它和恒大的節(jié)奏是同頻的。

大概從2016年開(kāi)始，這兩家公司就開(kāi)始瘋狂加杠桿，到處跑馬圈地，成為囤地大王。2015年碧桂園的銷售額為1402億元，2016年大漲至3088億元，直接翻了一倍。而到2018年，更是飆漲至7287億元，又翻了一倍多。2020年達(dá)到最巔峰，銷售額為7888億元。

兩家公司之所以敢加杠桿，原因就是它們相信房?jī)r(jià)會(huì)一直漲。但毫無(wú)疑問(wèn)它們判斷錯(cuò)了，與“房住不炒”背道而馳，禍根就已經(jīng)埋下。

碧桂園更麻煩的是它把重心放在了三四線城市，直到2021年，碧桂園來(lái)自三四線城市的銷售額占比仍然達(dá)到68%。在行情好的那幾年，碧桂園成為了很多城市的標(biāo)桿，每到一處，必定帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，碧桂園也是賺得盆滿缽滿。

然而，隨著出生人口的下降，城市化進(jìn)程的推進(jìn)，很多三四線城市的人口必然會(huì)流失。沒(méi)有了人口，房?jī)r(jià)必然撐不住。所以，我們看到從去年開(kāi)始，三四線城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，房子賣不動(dòng)了。

碧桂園早就該調(diào)整布局，但它卻堅(jiān)定押寶三四線城市，如今行業(yè)低迷，碧桂園銷售只會(huì)更加艱難。

一旦爆了，碧桂園這顆雷會(huì)比恒大更大。雖然碧桂園負(fù)債比恒大少了1萬(wàn)億，恒大合約負(fù)債為7210.2億元，碧桂園為6600億，也比恒大少。

但是碧桂園主要在三四線城市，價(jià)格低，據(jù)說(shuō)有3000多個(gè)項(xiàng)目，而恒大也才700多個(gè)，這意味著碧桂園未交付的房子比恒大多很多。

每一套房子背后都是一個(gè)家庭，多一套房子未交付，就直接影響一個(gè)家庭的生活。所以，我們還是希望碧桂園能挺過(guò)去，不要成為第二個(gè)恒大。